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居住用財産を買換えた場合の譲渡損失及び繰越控除

「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失及び繰越控除」とは、自宅を買換えたときに要件を満たす場合に譲渡損失を給料所得や事業所得等の他の所得と損益通算できる制度です。

通常は、不動産を売却した際に譲渡損失が生じた場合であっても他の所得と損益通算することが出来ませんが、この特例を利用することで給料所得等の所得から損益通算することができ控除仕切れなかった分は3年間繰越されます。

特例適用要件

「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失及び繰越控除」は、居住用財産であれば適用できるというものではなく要件がございます。

所得が3000万円以下であったり敷地が500㎡以下等の要件がございます。また居住期間が5年超とされております。

その他詳細要件は、

区分 要件
譲渡資産

自己の居住用の家屋またその敷地で、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるもの。また、下記要件のいずれか該当すること。

  • 現に自分が住んでいる住宅
  • 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • 災害によって滅失した住宅の敷地で,その住宅が滅失しなかったな
    らば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに讓渡されるものに限ります
買換資産
  • 譲渡資産の譲渡をした年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地。
  • その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること。
  • その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること。
  • 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換資産に係る住宅借入金等(10年以上の住宅ローン)の金額を有していること。‘

<ケース事例>

取得費5500万円(減価償却後)

売却価格3500万円

譲渡費用100万円

給料所得800万円

*その他条件等は、居住期間が5年超での自宅売却で買換え先を10年超の住宅ローン組んだものとします。

<譲渡損失分>

3500万円 - 5000万円 - 100万円 =1600万円

給料所得800万円  - 1600万円 = ▲800万円

給料所得800万円から▲1600万円が損益通算されるため、支払い済の源泉徴収税額が全額還付されます。

翌年は、引ききれなかった▲800万円が損益通算されます。

*控除仕切れなかった損益額は3年間繰越されます。

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