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借地権割合は実際の価値とは違う!!

借地権割合での価格は、実際の取引する借地権割合の価格にはなりません!

結論を先に言うと借地権割合とは何かというと

相続税の基準とするために国税庁が発表している路線価に記載されている基準でしかないのです。

路線価に借地権の割合がエリアごとに決められております。

借地権割合は、相続税財産を評価するための目安みたいなものなんです。

 

例えば、相続税評価1億円の土地があったとします。

借地権割合が60%のエリアであれば

借地権での総増税評価が6000万円であるのに対し

底地は4000万円の相続税評価であるということです。

 

では、実務での借地権売買価格はどうかというと需要があるかどうかが価格が決まるんですね。

不動産流通価格は、借地権にかかわらず基本的には需要と供給で価格が決定しています。

当たり前ですが、人気があって希少性がある土地であれば取引価格も高くなりますよね。

 

借地権でも同様に

人気がある場所でも地主とのトラブルになっているような借地権であれば

仮に借地非訟で譲渡承諾手続きを裁判で行ったとしても、そんなトラブルになっている借地権を欲しいという人は少なくなりますよね。

そういう借地権は、当然ながら価格は下がってしまいますし、借地権割合が何%だから価格がこうだということはありません。

むしろ相続税評価額より下がっての取引というのが実際のところです。

底地部分であっても同様に底地の売買で買いたいという人はあまりいないのが現実です。

相続税評価で底地部分が計算上では40%であったとしても

実際に取引されているのは10%から20%といった感じです。

 

借地権または底地権を相続したとしたら実際に取引できる価格よりも相続税評価の方が高いということはよくある話です。

ここで注意したいのが借地権だから流通性がないということではないし価格が低いというわけでは決してないです。

底地人と借地人が上手く行っていなく借地非訟で譲渡承諾手続きをしなければ第三者へ売却することが出来ないようだと流通性が落ちますということ。

だから、底地人と借地人の関係性は良好にしていたほうがいいということですね。

 

 

株式会社ユー不動産コンサルタント

脇保雄麻

03-5830-3767

 

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