登記の必要性とは？
建物を新たに建てると表示登記を行います。
登記することで自分の建物であると第三者へ対抗できます。しかし登記に記載されている方と実際の所有者は違う場合に売主と信じて取引した買主は保護されません。
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
以前にも記載しましたが登記には対抗力はあるが公信力はありません。
登記の公信力とは何なのか？
今回は「登記の必要性」についてです
登記の公信力
不動産取引を行うと、代金の支払いや鍵の引渡しと同日に所有権移転や抵当権設定の登記手続きを行います。
法務局へ登記の名義変更を申請し、売主さんから買主名義へ書き換えることになります。
ところで、「登記には公信力がない」という話を聞いたことはあるでしょうか？
日本の法律では、登記には対抗力があるが公信力がありません。
登記の公信力とは簡単に言うと、
登記簿に載っている名義を信じて取引をしたとしても、権利を取得できない（＝保護されない）可能性があるということになります。
詐欺により登記名義が偽造されていたら
例えば、本来の所有者はＡさんですが、書類の偽造等によりＢさんが自分の名義を登記してしまっていた場合です。
Ａさんも、登記簿を頻繁にチェックするわけではありませんので、勝手に名義を書き換えられてしまっていることに気づきません。
そのまま、所有者と称するＢさんから不動産を購入してしまったとします。
後日、名義書き換えに気が付いたＡさんから、登記名義を戻すように請求されてしまった場合には、買主は、登記簿を信じたという理由だけでは、Ａさんの主張を突っぱねることはできないということになります。
これが「登記に公信力はない」ということです。
既に売却住みの物件の旧所有者と取引してしまったら
他にも、登記簿を見るとＡさんの名義になっていますが、実はすでにＡさんはＢさんに土地建物を売ってしまっていた場合です。
登記簿を信じて、Ａさんと取引をした買主は、登記簿を信じたという理由だけでは保護されません。Ｂさんと買主は、先に登記名義を自分に変更した人が勝つ（権利を取得できる）ということになります。
損害賠償請求できるけど・・・
どちらの場合でも、不動産詐欺を働いた売主に対しては、契約の解除や損害賠償請求をすることは可能です。
しかし、もし支払った売買代金を売主が使い切ってしまっていた場合や、音信不通になってしまい資金の回収ができなくなってしまった場合であっても、不動産を取得することはできないという結果になってしまいます。
登記申請をしなかったら罰則は？
登記申請すべきであるのに登記申請を怠ったらどうなるの？
罰則というような規定ではないですが、不動産登記法には１０万円の過料とあります。
（過料）
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
表示登記や滅失登記等を怠った場合は、１０万円の過料支払いを命じられるという事になります。
未登記のデメリット
未登記のまま不動産を持ち続けることのデメリットやリスクについてです。
何もしなければそのままの状態ですが、どういった問題が考えられるか？
１０万円の過料
先ほども説明した登記申請を怠ったら１０万円の過料に処されます。
不動産登記法１６４条（過料）に記載があります。
ローン借入できない
不動産を担保にしてローン借入できない問う事です。表示登記が無ければ、そもそも抵当権が設定できません。未登記の建物を売主から住宅ローンで購入できないという事です。
実務的には売主がまず表示登記して売主から買主に所有権移転登記という流れになると思いますが、、、、。
第三者へ対抗力が無い
登記していることで自分が所有者であると第三者へ対抗することが出来ます。
特に借地権の物件で問題になってくると思います。
建物所有を目的とした土地賃借権を借地権といいますが、
そもそも建物所有を目的としているため建物が無ければ借地借家法上の借地権ではなく単なる土地賃借権となります。
建物自体があれば登記が無くても借地権として認められると思いますが、
建物登記が無いと第三者への対抗要件が無いという事になります。
どういうことかというと
仮に底地権者（地主）が底地権を第三者へ売却して購入した新たな土地所有者から「私が購入した土地なので建物解体して出ていってください」と言われかねないという事です。
相続の際の複雑化
不動産の所有者が亡くなると相続された相続人が新たな所有者となりますが、相続登記しないまま放置し続けられている不動産が多い。
複数の相続人が法定相続分で未登記のまま相続されると持ち分も共有となります。共有で持ち続けてさらに二次・三次相続となるときには、誰が所有者かわからなくなってくるという事です。それが空家問題につながってくる話なんですが。
また、複数の相続人の方が特定できたとしても共有者全員の意見が合致しなければ不動産を売却や賃貸や有効活用して運用するにも名にお出来ないという事です。結局なにもされずに放置されたままの不動産が多いのもそういった問題が多いですよね。
まとめ
不動産取引を安心して行うには、売主が真の所有者であるかの見極めと、自分が不動産を取得した場合には速やかに登記をする、ことが大切ということになります。
購入の判断をする場合には、住み易さや周辺環境に加えて、無事に購入できるのか、取引に支障が生じる要素はないか等、慎重に検討しなければなりませんね。
不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートする不動産職人の当社へご相談ください。
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