契約締結後に本人が死亡してしまった！！
引渡前に本人が無くなってしまって本人確認が出来ない！？
どうする？？
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
売買契約締結後に物件引渡し前（決済前）に本人が無くなってしまった場合、
実務ではどうしたらいいのか？
今回は決済前に本人が無くなってしまった場合の実務についてです。
買主と売買契約締結後に相続発生！？
不動産の売却を行うと不動産売買契約締結後に残金決済時に不動産の所有権は売主から買主に移ることになります。
しかし、もし所有権を移転する前に売主がなくなってしまった場合、そのまま買主へ所有権を移転することが出来るのでしょうか？
事例をもとに解説します。
Aさんは、高齢で持病の経過も芳しくなかったため子供たちに田舎の土地を残しても処分に困ると考え生前に処分したいという意向があり、Cさんに売却する旨の売買契約を締結。
売買契約では、一か月後の決済を予定していましたが、決済予定日の５日前にAさんの容体が急変し、死亡したケース。
父親（A）が売買契約していたが、決済直前に父が死亡してしまった場合、相続人である息子（B）はどうすればよいのでしょうか？
本人死亡でも契約は有効
既に売買契約を締結している場合、仮に売主の方が亡くなってしまったとしても、その契約は有効となります。
売買契約が締結したことにより、売主と買主の双方に履行義務が生じます。
売買契約締結後の双方の履行義務は、売主は不動産の引き渡し、買主は代金の支払いとなります。
もし、売主が亡くなってしまった場合には、売主の相続人の方がこの履行義務を果たす必要があります。
ようするに相続人Bは、相続により父親Aの売主としての地位を承継する形となります。決済日の直前の死亡となれば、相続登記をする必要があります。
相続登記を行う時間的余裕が限られるため、実務上では決済日の延期申し出をすることが考えられます。
相続人Bは、父親が亡くなってから、初めて父が売買契約締結の事を知った。
決済直前に父親Aが死亡した場合、相続登記を行う時間的余裕が限られるため、相続人Bは、決済日の延期合意が考えられます。
相続したうえ所有権移転手続き
契約締結後に決済前に本人死亡すると契約の履行義務を相続人が継承する形になるため
相続したうえで所有権移転手続きという流れになります。
実務では、決済日の延期の合意書を相続人と結んでおく必要があります。
相続人が複数いたり相続人んお確定等に時間をようする場合もありますが、
相続人が確定する前に契約の相手方に決済日の延期合意をしておく必要があります。
決済延期の合意してくれなかったら？
売買契約締結後に売主から決済日の延期合意が申し入れられても、
買主は返済日を延期する義務はありません。
売主が決済日に履行できない場合、違約金が発生する可能性もあります。
買主のCさんが延期の合意に応じず、決済しないのなら違約金を支払えと言われたら、支払わないといけないのでしょうか？
父親が土地の売買契約締結を聞いていない相続人は、相続登記の準備をしたが間に合わない。
買主から違約金を請求されてしまうのでしょうか？
支払わなければならないとなるとう売主側相続人はずいぶんと酷な取引です。
（債務不履行による損害賠償）
第四百十五条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
民法第４１５条には、
債務の不履行が契約や取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することが出来ない事由によるものである時は違約金の請求はできない。
と定められています。
・被相続人が締結した契約の有無
・有効性の調査 未履行であるか否かの状況把握などに要する時間
・必要書類をそろえるための時間
等が必要な為、被相続人の債務を履行できなかった場合、取引上の社会通念に照らし違約金の請求が認められない場合があります。
（ただし、責任が無いということは、債務を履行できなかった人が主張立証しなければなりませんので注意が必要）
ですので、買主（C）には決済期限の延期に応じる義務がないとはいえ、杓子定規に違約だと限らないので柔軟な対応が求められることになるでしょう。
まとめ
不動産売却で売主が亡くなってしまった場合、
売買契約が締結している状態であれば、売主と買主の双方に契約を履行する義務が生じます。
よって、売主の死亡によって売買契約が無効になるこということはありません。
亡くなってしまった売主に変わって相続人の方が手続き等を進めていく必要があります。
特に相続登記が必要となるケースでは、売買代金の決済日までに様々な手続きを済ませなければならない可能性があります。
相続が発生した時に慌てないためにも事前に相談と対策は必要ですね。
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