こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「媒介契約締結の必要性」についてです。
媒介契約とは、宅地または建物の売買または交換の媒介依頼を受け媒介契約締結した場合に依頼者に交付する書面です。
媒介契約に関しては宅建業法34条の２に規定されている事項です。この条文に記載されている事項には、必ずしも依頼者は媒介契約を締結しなければならないとは記載されておらず、媒介契約を締結した場合は書面を依頼者へ交付するとあります。
つまり、
宅建業者へ売買または交換の依頼をしたら必ずしも媒介契約を締結しなければならないという事ではないのです。
（媒介契約）
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
しかしながら、
実務においては依頼者から媒介依頼を受けると媒介契約を締結するのが一般的です。これには依頼者および媒介業者間でのトラブルを避ける為に媒介契約を締結して書面として残す意味があります。
依頼者との間で締結する媒介契約には大きく分けて３種類あります。
１：専属専任媒介
→依頼する業者は1社のみで、自分で買主を見つけても依頼業者に依頼
２：専任媒介
→依頼する業者は１社のみで、自分で買主を見つけた場合は依頼業者でなくても可
３：一般媒介(明示形・非明示形)
→依頼する業者は複数に依頼可能。依頼先の業者を明らかにする明示型の一般媒介と依頼先の業者を明かさない非明示型の一般媒介があります。
また宅建業法において媒介契約に記載する事項が定められております。
１：媒介の依頼を受ける物件を特定するための所在地
２：売買すべき価格または評価額
３：媒介契約の種類
４：建物状況調査斡旋の有無
５：媒介契約の有効期間および解除に関する事項
６：レインズ登録に関する事項
７：仲介手数料の事
８：その他、国土交通省令・内閣府令で定める事項
上記のように媒介契約の記載内容を定めており、媒介契約の種類によって契約期間やレインズ登録事項に関して定められており、それを無視した特約等は無効とされております。例えば専任媒介契約期間を１年にしたり、自動更新にしたりは無効になる。（依頼者からの申し出により更新であれば可能であるが、更新契約も３カ月ごととされている）。
買主側が購入する不動産の媒介を宅建業者へ依頼する場合も媒介契約の規定は同様です。しかしながら実務において物件探索を依頼する際に媒介契約を締結するという宅建業者は少なく契約締結前の重要事項説明をする際に媒介契約を締結したり、契約予定になった際に事前に媒介契約を締結することが多いです。
最後に媒介契約締結についてコメントすると、媒介契約は必ずしも締結する必要はないとは言いつつも、仮に媒介契約を締結無しで依頼を受けた宅建業者は、依頼内容を注力して動いてくれるかどうかが問題です。仲介業は成功報酬ですので、売買が成立して初めて仲介手数料が収受できます。その仲介手数料に関する規定も媒介契約に記載されているのです。ようするに手数料が支払ってもらえるか分からない内容に注力して動いてくれるかどうかが分からないという事です。
また依頼者側からの目線ですと媒介契約を締結しても問題ない宅建業者かどうかも問題だと思います。一社のみ依頼出来ない専任媒介契約し、途中で解除したら広告費を請求される場合だってあるのです。そのために専任媒介契約は期間3カ月と定められておりますし、解除に関する事項も媒介契約の内容として定められているのです。
ようすするに依頼主と宅建業者との間で言った言わないのトラブルを避けるために媒介契約を締結しておくという事なのです。
株式会社ユー不動産コンサルタント
脇保雄麻
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