温泉付きで豪華な共有スペース！！
そんなマンションが０円でも買手がつかない。。。。
こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
８０年代バブルに建てられたリゾートマンションは、
タダ（無料）でも買い手が現れないマンションがたくさんあります。
今回は、不動産が負動産になる物件についてです。
所有しているだけで負担になる
マンション内には、大浴場に露天風呂、サウナ、テニスコートなどの充実した娯楽施設もあり、スキー場までは徒歩3分！！
まさに理想的なリゾートを満喫できる物件です。
ところが、スキーをする機会はめっきり減ってしまい、ほとんど使わなくなってしまっていたようです。
こういったリゾートマンションの最大のデメリットが豪華な共有スペースの維持管理に費用が掛かるため区分所有者の管理費が高いという事です。
全く利用していないマンションでも所有しているだけで毎月高い管理費だけ支払っている状態です。管理費だけでも５万円以上負担していいるとなると利用していなければ負担でしかない。
まさに所有していること自体が負債となる「負」動産になってしまっています。
売却が難航する
いざ売却するとななってもなかなか買手がつかない！！
同じマンション内でも売りに出している部屋が多数あり、中には０円でも買い手がつかないという物件。具体的には管理費等が滞納している物件。
売り物件が大量にあるということは、
物件についても希少価値がなくなってしまい、販売価格を押下げてしまいます。
さらに、管理費・修繕積立金を滞納している住戸も多数ある。
今後、共用施設が適切に管理運営されるのかが問題になってくるマンションが滞納している住戸が増えていくと運営管理の問題も増えていくのです。
金額の高い安いだけでなく、マンション自体の運営にも疑問符が付く物件になってしまうのです。
利用者が減って修繕金等の未納者も増えていき問題化されていきました。
修繕金が高くなればなるだけ管理費等の未納者も増えていくことになり問題がますます問題化されていく。
タワーマンションの大規模修繕問題
豪華な共有施設は、住み始めはた時はすごくいいと感じてしまうんです。
でも年々利用する人も減ってきて豪華な共有施設の維持管理にもお金がかかります。
そういった豪華な共有施設が毎月の修繕費等を押し上げているわけです。
こういったマンションの問題は、リゾートマンションに限ったことではありません。
様々なところでタワーマンションの大規模修繕の問題も議論されているところだと思いますが、
タワーマンションでの大規模修繕が何が問題になっているのでしょうか？
私見となってしまうかもしれませんが、下記３点が大まかに考えられます。
- 修繕工事費用の割高？
- 区分所有者が多い
- 投資目的での購入
１：修繕工事費用の割高？
通常のマンションと違ってタワーマンションは足場を組んで工事をするという事は出来ません。
修繕工事も通常よりも大掛かりになってきます。要するに修繕工事費用が通常のマンションの大規模修繕工事よりも費用が割高になる傾向になると思います。
２：区分所有者が多い
タワーマンションの場合、地上階数が高くなればなるほど区分所有者も増えていきます。区分所有者数が多くなればなるほど決議案の採決が得られなにくくなるリスクもあります。
また、マンションの敷地（土地）の持ち分は区分所有している部屋の大きさによって変わってくることが多いですが、
区分所有者数が多くなればなるほど敷地（土地）持ち分も少なくなるといいう事です。
よく老朽化されたマンションの建て替えは難しいと言われておりますが、建て替えが技術的に難しいという事ではなく、
マンションの建て替えを行う場合は、区分所有者の５分の４以上の合意が必要という事です。区分所有者数が多くなればなるほど区分所有者の合意が得られにくく建て替えまで進むことが難しく老朽化していくのです。
タワーマンションの場合であれば区分所有者の合意もそうですが、解体での技術的な問題もあると思います。タワーマンションの解体工事は、通常のビルやマンションの解体と違って解体工事業者の選定だけでも一苦労だと思います。
３：投資目的での購入
タワーマンションを投機目的で購入するという人が多かった。
新築で購入した時よりも高く売れるので、投機目的でタワーマンションを購入する人も多かったです。
現状でもマンション価格は全体的に高値で推移しており、戸建てとマンションの価格乖離があるというのは依然の記事にも記載しました。
投資目的としてタワーマンションを購入する外国人も多かったです。
投資目的で購入しているという事は、賃借人がいなければ空室という事です。
維持管理費も築年数経過とともに上がってきます。豪華な共有施設等があるタワーマンションはさらに毎月の管理費等も割高になってきます。空室状況がつつくと所有しているだけで毎月のコストがかかるという事になります。
負動産を相続すると
不動産は「不」と書いて動かない動産とされています。
「不」を「負」と入れ替えて負ける不動産で
負不動産と言われる記事をよく見かけます。
維持しているだけでコストが割高。
いざ貸すにも借り手がつかない。
では、売却すれば購入する人はいずれ現れるだろうと思っても買手がつかない。
先に記載した、リゾートマンションの問題のように売却したくても買手がいなく毎月の維持費だけでも負担になるマンションを所有することによってタダでも買い手がいないという状況の物件もあるわけです。
建物は経過年数とともに老朽化はしていきます。
建物を修繕していくことで老朽化の進行を遅らせることは出来ますが、
老朽化はしていくことは変わりはありません。
修繕しなければ老朽化の進行が早まっていくという事です。
購入した不動産が
２０年後３０年後に負動産にならないような物件を選びたいですよね。
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