契約期間過ぎた後の契約解除

【質問】

【前提条件】
　・2021年6月末で契約満了
　・解約予告は2ヶ月前にしなければいけない

【現状】
　・転勤に伴い6月いっぱいで退去を考えている
　・解約予告はまだしていない

この状態で下記2点を教えて頂けますでしょうか。

①6月いっぱいで退去する場合、解約予告を行って
　いないので2か月分の賃料は退去時に支払わなけ
　ればいけないと思いますが、更新料も支払わな
　ければいけないのか？
　管理会社からは、解約予告を行っていないこと
　による2か月分が更新月を跨いでいるので退去す　
　る場合は更新手続きをし、更新料と2か月分の賃
　料を支払った上で退去しなければいけないと言
　われました。

②また、仮にこのまま更新手続きをせずに法廷更
　新になった場合は期限の定めのない契約になる
　ため、更新料の請求ができなくなると思うので
　すが、そういった状態で退去することもできる
　のでしょうか？

以上
ご回答の程よろしくお願い致します。

 

不動産コンサルタント回答

こんにちは。

不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

 

【回答】

契約書に記載していることが原則となると思いますが、

契約期間を多少なりとも過ぎてしまったら更新契約をしてから解約手続きと言う事にはご納得行かない部分があると思いますので参考程度に記載しておきます。

まず契約自体が貸主と借主の信頼関係の上で成立しているものです。

ご質問者様がおっしゃる通り更新合意がなければ法定更新となります。

法定更新になっているということは、その時点で貸主と借主の間での信頼関係崩壊しているという状態です。

それで考えられる点は下記②で説明します。

また、
解約する際に何ヶ月前に貸主に通知しなければならない理由が、貸主側の立場から新たな賃借人の募集期間を早めに設定して空室期間を短くするためです。

上記の考えがある上で下記①及び②についてコメントします。

1. 解約日がわかっているにも関わらず、当初の契約と同条件での契約更新というのは、お互いに不合理だと思います。まずは更新契約ではなく期間延期での合意書を締結して解約できないか貸主に対しては交渉の余地があると考えられます。いずれにせよ、退去日が分かっているのであれば、早めに通知しておくべきです。
2. 更新契約をせずに契約期間が過ぎれば法定更新となりますが、更新料の有無に関しては、契約書の記載事項によりけりです（契約特約事項に法定更新後の契約に関して記載があればそれに従うということが通常かもしれません）。
   また、ご質問者様のご指摘のように法定更新になると期間の定めない契約となり、いつでも契約申し入れをする事ができます。しかしながら、民法617条記載されている
   期間の定めのない賃貸借の解約の申入れによると、解約申し入れの日から3ヶ月契約終了となります。要するに3ヶ月の賃料支払いはあるという事ですよね。
   あとは、一番はじめに記載したように法定更新になるということは、貸主と借主の間での信頼関係崩壊しているという状態です。賃貸の場合、ローン審査と違って第三者機関による個信データはありませんが、家賃滞納や入居時のトラブル等のデータは、管理会社によって蓄積してます。仮に管理会社とトラブル等になった場合に次に借りる部屋が同じ賃貸管理会社だった場合には入居審査に多少なりとも影響はあると思います。

以上
ご参考まで

 

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