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売却か?賃貸か?

【質問】

売却すべきか?賃貸か?で迷ってます。

もう、住んで10年になるマンション、ですが現在別荘のほうを本拠にすることになりました。

このマンション売るべきでしょうか?貸すべきでしょうか? 
ちなみにマンションは5階で最上階、5LDKです。

【回答】

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

ご相談者様のマンションがどういったマンションでどういったエリアの特性かが不明なので何とも答えられないですが。

賃貸需要や購入需要またマンション維持費がどのくらいかかってるか等をトータルで見て判断すべきだと思います。

売にも貸すにも投資という考え方になってきますので判断基準は人それぞれ違ってくるのですが、個人的に売却すべきか?賃貸するべきか?の判断基準の基本的なことを記載しますのでご参考になさってください。 

 

・維持管理費等は毎月いくらかかってますか?(管理費、積立金、ローン返済額等) 

・売却予想額はおおよそいくらくらいですか? 

・賃料の予想額はおおよそいくらくらいですか? 

賃貸に出す場合の最低限の修繕工事費用はいくらくらいかかりそうですか? 

 

上記のおおよその金額を把握したうえで売却した時のリターンと賃貸の場合のリスクとリターンを比較して検討していくという事です。

仮に売却時と賃貸時に検討しておかなければならない事項を箇条書きしておきます。 

 

<売却の場合> 

・譲渡所得税がかかってきます。 

 10年超居住であれば長期譲渡になりますが、3000万円特別控除が利用できるかどうか検討 

売却時の仲介手数料等の諸費用を把握しておく 

仮に売却できない期間の維持費等もシュミレーションしておく 

・購入需要等を把握しておく(近隣での事例等) 

 

<賃貸の場合> 

・賃貸管理を不動産会社に依頼する場合、管理費が毎月かかります(管理会社によりますが賃料の5~10% 

・毎月の賃料収入から維持費等(管理費、修繕積立金等)を差引いた純粋な賃料収入はいくらですか? 

借手が付かない期間の毎月の維持費等を把握しておく 

賃借人が退去ごとに原状回復費用が掛かる事も把握しておく(基本的には借主が負担する話になるが原状回復費用全てを借主に請求できません) 

近隣の賃貸物件と賃料相場をある程度把握しておく(賃料の下落リスクも把握すること) 

賃料収入の所得税がかかる事を把握する事(総合課税なので給料収入と合算) 

 

上記のような事項を10年はシュミレーションしてみて賃貸の方がいいか売却した方がいいかの判断をされてみてはいかがでしょうか?

すくなからず不動産会社からの「今が売り時です」とか「買いたい人がいます」等のDMに惑わされないでください。売るべきか貸すべきかは、人それぞれ違いますので。 

また、付け加えると、ご相談者様が住んで10年くらいのマンションという事で、仮に新築時から住んでいらっしゃるマンションであるならば、マンション管理組合で大規模修繕の話が議題に上がっていると思います。

その際にも修繕積立金の値上げ等の話もどうなるか問うことになってくると思います。

マンションの基本的な考え方として規模が少ない(総戸数が少ない)マンションの場合、築年数が古くなると修繕積立金の値上がりスピードが速まります(場合によっては修繕ごとに持ち出しが発生する可能性も)。

そうなった場合、入ってくる賃料収入から修繕積立金等を引いてもキャッシュがあまり残らないという事態にもなりかねません。

そういうシュミレーションになる場合は、売却した方がメリットが多いという判断になると思います。 

 

 

 

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