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リースバックとリバースモゲージとは

あなたならどっちを選ぶ!?リースバックとリバースモゲージ

不動産活用の手段はいろいろとございますが

昔からある手法の一つでリースバックという言葉を最近やたらと聞きます。

その会社独自の商品名をつけて契約しているものもありますが基本的な仕組みは同じで

よいことっばかりでなくリスクももちろんあります。

 

今回は、リースバックと似たような手段でリバースモゲージについてです。

 

 

「自宅売却後もそのまま住める!?」

そんなセールストークで自宅売却のチラシや広告をよく見かけませんか?

今回は、リースバックについてと

似ているようでまったく違う不動産活用の一つでリバースモゲージというものが何なのか?

その違いを解説します。

 

リースバックとは

リースバックは昔からある仕組みでセール&リースバックともいわれており、

自宅の売却後も買主と賃貸借契約を締結して、そのまま住み続けられるという仕組みです。

条件によっては買戻しも可能です。
ローンの返済が厳しい、まとまった資金が必要という場合に自宅を売却するにも住み慣れた自宅から引越したくないという場合に利用される場合が多いです。

仕組みだけを聞くとメリットが多いように聞こえますがデメリット等もあります。

売却後の賃貸契約内容の条件変更されたり買戻し価格が割高になり結局買い戻すことが出来なかった等。

リースバックで売却する買主によって条件等は違いますし、初めはいいことしか言わなくても賃貸条件を何らかの事情等から途中変更を可能としている特約事項での契約書になっていたりもします。

いい話だけに聞こえてもリスクがあるという事を認識しておくべきです。

リバースモゲージとは

リバースモゲージとは、高齢者が所有する自宅を担保にして極度額を設定して毎月極度額内で借入できる制度。

契約期間満了後に一括返済または本人死亡時に自宅を売却して返済する仕組みです。

通常の住宅ローンの場合、借入金額を一括で借りて毎月利子と元金を返済して元金が減っていくのに対して、リバースモゲージはその逆で、自宅を担保にして極度額を決めて毎月借り入れて利息分だけを毎月返済するか契約期間終了後または本人死亡時に一括で返済することになります。

リバースモゲージは大まかには銀行等で扱っているものと各自治体等で扱っているものがあり、扱い先によって商品内容や条件等が異なります。

基本的には土地と建物を担保としており変動金利での借り入れとなり金利が高めであるという事と担保評価の見直しにより担保割れのリスクもあります。
毎月融資金が借入できることから老後の生活資金として言われているが、担保とする自宅が評価割れしたり長生きしたりすればその分極度額まで融資金が達してしまい一括返済か金利だけを支払っていかなければならなくなるというリスクもあります。

また、本人死亡時に担保とした自宅を売却により借入金を返済する仕組みですが、担保割れしていれば不足分の債務は相続人の負担となってしまう事から予想される相続人に対しても理解が必要となります。

自宅売却後もそのまま住み続けられる不動産の仕組み

リースバックとリバースモゲージは、そのまま住み続けられるということは同じですが違いを簡単に説明すると

リースバックは、自宅売却して買主と賃貸契約をしてそのまま住み続ける方法です。

リバースモゲージは、自宅を担保として生活資金を融資してもらう方法です。

どちらもメリットデメリットはありますのでまとめておきます。

  メリット デメリット
リースバック ・自宅が現金化できる
・そのまま住み続けられる
・固都税、火災保険等の固定費の支払いが無くなる
・住宅ローン支払いが無くなる
・通常の売却ではないので近隣に売却したことが気づかれない
・将来的に買い戻すことも可能
・所有権が移転される
・賃料発生する
・通常の売却よりも金額が安くなる
・ずっと住み続けられるわけではない
・ローン残高等によってリースバックで売却できない場合もある
・買い戻す金額が高い
・買主が第三者へ売却してしまうこともある
・賃料値上げや賃料条件等の変更されてしまう可能性もある
リバースモゲージ ・年金代わりになる
・自宅を売却せずに済み続けられる
・高齢者で借入できる
・自宅に住宅ローンが残っていてもリバースモゲージに借換えもできる
・長生きして契約の満期を迎える
・貸付の極度額に達して貸付が止まって利子だけを支払う状況になる
・土地の評価が下がってしまい貸付が止まって利子だけを支払う状況になる
・一括返済時に担保割れ
・金利変動リスク

リースバックとリバースモゲージの違いは

「不動産のしくみと新常識」p230にも図解入りで簡単に説明してあります。

チェックしてみてください

 

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