買取業者へ売却？リノベ売却？

【質問】

現状のまま買取業者に売却したほうがいいか？
それともリフォームして一般市場で売却したほうがいいか？ 

購入後25年（新築で購入）のマンションを所有しています。 
年数なりの設備状況です。現状のまま買取業者に買い取ってもらうのと、 
リノベーションしたうえで一般売却するのとどちらが（一般的に）手残りが多く残りますでしょうか？ 

リフォームの仕方などにより違ってきたり売ると思いますが、 
あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。 

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

買取業者に販売か？リノベして一般市場で売却か？の二択だけなのは何か特別な理由があったのでしょうか？

現状のまま一般市場で売却という選択肢もエリアが新宿であるのと築２５年のマンションですので、買手はいると思います。

さて、結論言いますとご相談者様がリノベ業者に依頼して工事してから一般市場で売却するなら買取業者の方が手残りは残ります。

理由はリノベ業者のマージンがそれだけ高いという事です。

よくファミリー向けマンションのリノベ費用の事例が７～８百万円の工事を見ていると、買取業者は同じくらいの費用が掛かるかと言ったら違います。

半分とは言いませんが、そんな費用かかっていないのが正直なところです。

では、数百万円の開きは何かというとリノベ業者の儲け部分です。

リノベ業者が自分たちが直接工事しているのではなく、設備業者や大工に分離発注しているという事です（中には工事業者に丸投げという会社もありますが）。

ですので、ご相談者様がリノベ業者に支払った金額以上にリターンが得られるかどうかは不明なことと売却前にリノベ費用分の初期投資のリスクがあるという事です（必ずしもリノベした分の費用以上にリターンがあるとは限らない）。

また、買手側からするとリノベ済のマンションを購入検討している場合、売主が業者の場合であれっば瑕疵担保責任が引き渡してから２年間は売主に追及できるのに対して、一般消費者が売主の場合は瑕疵担保責任はない場合や引き渡してからせいぜい３か月間だけというパターンが多いため買手側のニーズとしては需要は多少少なくなるのではと考えます。

では、リノベーション業者に依頼しなければリノベ工事が出来ないかというとそうではありません。

リノベーションという言葉自体は日本が勝手に作った造語です（リフォーム＋イノベーション）。

要するに間取り変更してオシャレにデザインしたリフォームをいつしかリノベーションというようになっただけです。

どのような工事をしたいかを具体的に指示発注すればいいという事です。

分離発注が難しければ工務店やリフォーム工事会社に具体的に要望伝えて工事するだけでも全く違います。

ちなみに、買取業者はそうやって物件をリノベして販売しております。

最後に現状で一般市場で売却するという話ですが、築２５年のマンションであれば、築年数は経過されているものの築古の部類にはまだ入らないと思います。

昨今、自分好みにリノベーションした部屋に住みたいといいうニーズがあります。築年数が古くても現状で一般消費者での売買は可能です。

ご相談者様がリノベしてから一般市場で売却も検討しているという事は、特に売り急いでいるわけではないと感じますので買取業者に売却するという選択肢でなくてもいいのではないでしょうか？

少しでも手残り多くして売却するにはやり方はいくらでもあると思います。

お部屋の状況によっては、設備を一部修繕するだけでも買手が見つかりやすかったりもします。

私自身は不動産業界以外にも原状回復工事の現場に２０年以上携わってきた経験があります。