こんにちは。
台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の
株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
今回は、「借地権」についてです。
借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権または賃借権のこと。」と説明がよく聞きます。
簡単に言うと土地を借りてその上に建物を建てる権利のことです。
第三者から土地を借りて建物を建てるのだから土地所有者と契約を締結しているのです。
借地権は法律で守られている建物所有を目的とする土地利用の権利となります。
よく新法借地権と旧法借地権での違いで物件概要等に記載がありますが、
平成４年８月１日に新たに借地借家法が施行されて、それ以前の借地権のことを旧法借地権と言われ
それ以降に設定された借地権は新法借地権と言われております。
ここで注意しなければならないのが
借地権者から旧法借地権を平成４年７月３１日以降に取得した人は、新法借地権の適用を受けるということではありません。
借地権者から旧法借地権を取得して、土地所有者とあらたに契約期間を設定して借地契約を締結したからといっても新法借地権の適用を受けることはございません。
ようするに
平成４年７月３１日以前から借地契約が設定されていた借地権であれば、
譲渡により第三者が借地権を取得しようと、借地期間を新たに設定しようと旧法借地権の適用を受けることとなっております。
新法借地権の適用を受ける場合は、
平成４年７月３１日以降に所有権である土地に新たに借地権を設定する場合は新法借地権の適用を受けるということになります。
借地権での土地は、土地所有者のものになるので土地固定資産税は土地所有者に請求されます。
借地権での建物所有者は借地権者であるので建物固定資産税は建物所有者に請求されます。
借地権のメリット・デメリットはありますが簡単にまとめると下記となります。
| メリット | デメリット | |
| 借地権者
（建物所有者） |
土地の固都税がかからない
土地の不動産取得税がかからない 所有権の土地よりも安く手に入る 立地がいい場所に建物を建築できる |
地代が毎月かかる
更新料がかかる 所有権と比べると第三者へ売却しにくい 建替えの際に承諾料等のお金がかかることがある 所有権と比べると資産性は低くなる |
| 底地権者
（土地所有者） |
更地にしておくより固都税が安い
毎月地代が入る 更新料等の一時金が入る 土地のメンテナンス等が必要なくなる |
自己使用で土地を使えない
地代が安いので収益性が低い 第三者へ売却しにくい（流通性が低い） |
借地権側のメリットとして、旧法であろうと新法であろうと
建物が存続している限り更新拒絶されようが自動的に法定更新されるということです。
また、借地上の建物を第三者に貸すことだってできますし、借地権を第三者に売却することも可能です。
第三者の売却承諾を地主より得られなければ、地主の承諾に代わる許可を裁判所で取得することもできるのです。
ですので、借地人にとっては半永久的に土地を利用することができるということ。
地主側のメリットも当然ございます。
毎月地代が得られたり、一時的な更新料を得られたりというのもそうですが、
税金の軽減が大きなメリットと言えます。
例えば、固定資産税は、更地であれば１００％の評価となってしまいますが
居住用の建物が土地上にあれば、評価額の６分の１に軽減されます。（敷地200㎡以下まで）
＊200㎡を超える場合は評価額の３分の１に軽減
相続税評価に関しても
借地権設定されている土地の底地部分は、相続税評価は都内の住宅地だとだいたい３０～４０％になります。
相続税の基礎控除は、
３０００万円+６００万円×法定相続人の数
となるので広大地を所有している地主様にとっては相続税がかなり負担委なってくるのですが
借地権設定された土地（底地）であれば、相続税評価額もかなり減ることになるのです。
国税庁の路線価図でお住まいの路線価はいくらになってますか？しらべてみよう。
借地権だから、この土地はよくないなんてことは決してありません。
大切なのは、その土地はどういう使われ方をしていて、どういう権利形態の土地であるかが重要ですね。
そこらへんがあいまいだから借地権は、よくないと思われがちなんだと思います。
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