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居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、

住宅ローン残債がある自宅を売却し、譲渡損失が生じる場合に渡損失の金額のうち住宅借入金等の金額からその讓渡資産の讓渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。

【居住用財産を買換えた場合の譲渡損失及び繰越控除】との大きな違いは、

買い替えが要件となっていない点です。

適用要件

「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けるためには、

居住用住居として所有期間5年超は「買い替えの譲渡損失の繰り越し控除」と変わりはありませんが、住宅ローン残高を下回る金額で売却し譲渡損失が生じた場合に給料所得等から損益通算されるというものです。

その他条件等は、

適用要件
  • 個人が平成16年1月1日から令和元年12月31日までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で下記の要件(1)から(4)のいずれかに該当するものを讓渡すること。
  • (1)現に自分が住んでいる住宅
  • (2)以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • (3)上記(1) 、 (2)の住宅およびその敷地
  • (4)災害によって滅失した(1)の住宅の敷地で,その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに讓渡されるものに限ります。
  • その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその讓渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること。
  • 繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 讓渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係がある者ではないこと。

この特例は、住宅ローン残高を下回る金額で売却し譲渡損失が生じた場合に損益通算されるのですが、控除される金額の上限が住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額までとなっております。

また、控除仕切れなかった分は3年間繰越控除されます。

<ケース事例>

取得費5500万円(減価償却後)

住宅ローン残高4500万円

売却価格3500万円

譲渡費用100万円

給料所得800万円

<譲渡損失額>

3500万円 - 5500万円 - 100万円 = ▲2100万円

ローン残高4500万円 - 売却価格3500万円 =▲1000万円

*損益通算できる金額は、住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額までなので、譲渡損失額は▲2100万円ですが、▲1000万円がそんえきつうさんできる金額となります。

給料所得800万円 - ▲1000万円 = ▲200万円

給料所得800万円から▲1000万円が損益通算されるため、支払い済の源泉徴収税額が全額還付されます。

翌年は、引ききれなかった▲200万円が損益通算されます。

*控除仕切れなかった損益額は3年間繰越されます。

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