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地盤改良工事と土地探し

やっとお目当ての土地を購入して念願のマイホーム建築!!

建築業者から「地盤改良工事で100万円が別途必要です。」と言われて『そんなの聞いてないよ!そもそも地盤改良って何なの?」

そうならないために・・・・

こんにちは。

台東区上野で不動産問題解決コンサルティング仲介の

株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。

今回は「地盤改良工事」についてです。

土地から家を建てる際の注意事項として、土地の地盤調査が挙げられます。

せっかく良い土地を見つけたのにハウスメーカーに建物プランを依頼して予算ぎりぎりで検討しているのであれば、地盤改良工事がかかる前提で予算を組んでおかなければ予想外の費用が出ていく可能性も出てきます。

そこで地盤改良工事についてまとめてみました。

地盤調査

土地を購入して、家を建てる場合、または、古家付の土地を買って、建替えを検討する場合は、
地盤改良が必要になるケースがあります。

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分かりません。

仮に隣の敷地では地盤改良の必要が無かったとしても、地盤改良をしなければ事もありますので注意が必要です。

地盤調査は更地の状態で、建つ予定の建物の四隅と中心の最低5ポイントで測定します。

ですから、建て替えの場合は、建築会社と契約した後、既存建物を解体してからでなければ、
地盤改良の有無の判定が出ません。

状況によっては、解体工事をする前でも既存建物の畳を上げれば5ポイントを測定できる場合も稀にありますが 現実的にはなかなか、うまい具合に事が進むとは限りません。

地盤改良が必要になるであろうことを見越して、資金計画を立てておくことが賢明です。
改良工法は、地盤の状況に応じて工法が違ってきます。

何故、地盤改良工事するの?

家を建てるのに地盤改良工事をしなければならないという事ではありません。

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要な場合があるという事です。

敷地地盤が弱い地盤でなければ地盤改良が必要という事ではありません。

注意しなければならないのが、地盤改良工事をしたからと言って地震に強い地盤になるかという事ではありません。

 建物の基礎を支える地盤を固めるという事です。あくまでも耐震化という観点では建物そのものです。

とわいうものの、いくら建物をがっちりとしたものを建てても軟弱地盤に建物が建っていれば建物劣化につながるという事です。

地盤改良を必要とする場所には地震による不同沈下や俺による建物損傷等のリスクを少なるするという事があります。

また、解体時には、建物解体とは別に地盤改良工事をしている土地の場合は、別途解体費が割高になるという事です。建替えする際に以前建っていた他店のオン地盤改良工事をした地盤をそのまま建て替えの時も利用できるかという事ではありませんので。

建物を壊して初めて地盤改良工事での杭基礎が出てくることもあるので、それが解体費が余計に加算されるリスクがあるという事です。

3つの地盤改良工事

地盤改良工事には、一般の住宅では、主に次の3つの工法があり、それぞれ、費用も違います。
簡単にご紹介しておきます。

表層改良工法

軟弱地盤が深度2mまでの場合に行う工法
軟弱地盤の層が地表から2メートル以内の場合に軟弱地盤層の強度を上げ、
下部の良好地盤層と一体化させて支持地盤を造る工法です。
改良範囲は建物の外壁面より50センチ外側まで行います。

★改良深度を決める際の良好地盤とは、
粘性土でN値>3、
砂質土でN値>4が
連続する地層でなければなりません。 工期は通常1日から2日ほどです。

柱状改良工法

軟弱地盤が深度2m~8mまでの場合に行う工法
柱状改良とは、軟弱地盤が2メートル以上8メートル以下の深さの場合に用いられる方法で、
土の中にコンクリートの柱を造ってしまう方法です。
工事の手順は下図のようになります。

図のような工事方法でセメントミルクを土に添加しながら撹拌して、直径60センチほどのコンクリートの柱を地中に作ります。

柱状改良した柱の先端は、硬い地盤の深さまで到達していなければなりません。
しかし、柱状改良はその硬い地盤で支えるだけではなく、柱と柱の周囲の土による摩擦力も加わることで建物の荷重を支える構造になっています。

工期は通常1日から2日ほどです。
施工後、2~3日の養生期間を取ります。

1週間以上は過度な荷重が掛からないようにします。
※柱状改良の施工には4tの大型重機の搬入が必要なので、狭小地などの工事には向いていません。柱の径は60センチ。1820ミリ間隔で配置します。

改良深度を決める際の良好地盤とは、
粘性土でN値>3、
砂質土でN値>4
の硬さの地盤が連続する地層でなければなりません。
改良した柱は良好地盤に50センチ以上、貫入させます。

鋼管杭工法

軟弱地盤が深度2m以上で、狭小地などの大型重機の搬入が難しい場合に行う工法
鋼管杭とは
建物の地盤が軟弱な場合に地中に打ち込む鋼製の杭のこと。
深度30メートルほどまで施工可能。
一般住宅では、外径Φ114.3ミリor139.8ミリ、肉厚4.2ミリの、
耐腐食性に優れた一般構造用炭素鋼鋼管STK-400を用いるのが最も一般的です。
工事の手順は下図のようになります。

最近は溶接による接合ではなく、継手金物を使って接合したりもします。

工期は通常1日から2日ほどで、狭小な現場にも対応可能です。

鋼管杭の長さを決める際の先端を支持地盤は、
N値≧15が2m以上連続していなければなりません。

土地を購入して家を建てる計画のお客様は、まず地盤がどういうところなのかの概要を購入前にあらかじめ調べておく必要があることと地盤改良工事の必要性に関しては業者によって違ったりします。

まずは、地盤調査を実施して対象敷地の地盤を確認することが大切です。

資金計画の中で地盤改良工事の費用も別途設けておくことが重要です。

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