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不動産のしくみと新常識

知りたいことがよくわかる!

図解 『不動産のしくみと新常識』

を執筆いたしました。

ナツメ社から全国書店で販売中です。

初めて不動産実務に携わる方はもちろんですが

不動産売買が初めての方にもすごく参考になる書籍となっております。

特に不動産売買の現場では、重説と契約当日には売主と買主が担当者とともに読み合わせを行います。

重説と契約書を読み合わせた最後に担当者から「何か質問ないですか?」と聞かれるが、初めて取引するものにとっては何を質問していいかすらも分からない。

本来であれば、売主側または買主側の担当者がクライアントの思いをくみ取った説明と要約をしながら相手に理解していくことが大切なんです。

本書を読むことで一般消費者にとってみれば何を質問していいか分からないという事態はなくなります。また、実務者にとっては、不動産全体的な基礎知識を理解することでクライアントの思いを理解した実務が行えると思います。

目次

「不動産のしくみと新常識」もくじ

第1章 不動産業界の基礎知識

1:不動産業界の仕事

  不動産業界にはどんな業者がいるのか

2:宅地建物取引業者①

  街の不動産会社が宅地建物取引業者

3:宅地建物取引業者②

  宅建業に含まれる取引、含まれない取引

4:取引の種類①

  仲介は売主・貸主と買主・借主のつなぎ役

5:取引の種類②

  直売・直買は、売主・買主と直接契約する

6:取引の種類③

  代理は所有者に代わって不動産を売買する

コラム1:不動産取引に関わる各専門家等

 

第2章 集客活動・不動産会社の選び方

1:営業活動

  お客様から申し込みを受けるまでの流れ

2:問い合せ対応

  丁寧な対応をすることで相手の信頼を得られる

3:不動産会社の選び方

  良い不動産会社を見極める方法

4:内覧

  買うとき、借りるとき、内覧前に調べるべきこと

コラム2:物件の紹介のみが宅建業者の仕事ではない

 

第3章 不動産の価格と査定方法

1:査定①

  査定価格はあくまで参考にすぎない

2:査定②

  売主から確認するべきポイント

3:査定③

  机上査定と訪問査定の違い

4:査定の計算法

  査定をするときの3つの計算方法

5:一物五価

  不動産の価格は5種類に分類できる

コラム3路線価から土地価格を求める

 

第4章 物件の調査

1:情報整理

  物件調査を効率的にこなすには

2:ヒアリング・書類確認①

  売主からのヒアリングでトラブルを避ける

3:ヒアリング・書類確認②

  マンション調査で確認するべきこと

4:現地調査①

  現地調査で事前に調べたことと照合する

5:現地調査②

  現地の情報と公的情報を照合する

6:現地調査③

  境界標で物件の境界線を確認する

7:現地調査④

  埋設管から読み取れること

8:現地調査⑤

  道路の幅と接道間口で土地の価値が変わる

9:生活施設等の調査

  建物の劣化・近隣の環境を確認する

10:法務局調査①

  法務局で書類を取得する

11:法務局調査②

  登記事項証明書で権利と地歴を確認する

12:法務局調査③

  地籍測量図・各階平面図からわかること

13:役所調査①

  役所の物件調査で規制内容を確認する

14:役所調査②

  都市計画法について調査する

15:役所調査③

  建物の高さ制限を計算する

16:役所調査④

  建ぺい率・容積率を計算する

17:役所調査⑤

  建築基準法に適合しているかを調べる

18:役所調査⑥

  開発許可の対象地かを調べる

19:役所調査⑦

  対象地に都市計画道路があるかを確認する

20:土地区画整理事業

  土地区画整理の進捗状況を確認する

21:農地法

  農地を売却・賃貸・転用するときは許可を得る

コラム4:境界標一つで犯罪になる!?

 

第5章 不動産の費用と住宅ローン

1:ローン契約の流れ

  ローン審査は2段階に分けられる

2:属性審査①

  お金を貸して返せる人間か審査される

3:属性審査②

  勤務先や収入も審査の対象になる

4:属性審査③

  配偶者等の収入を合算して審査できる

5:担保評価

  ローン本審査では不動産担保を評価する

6:金消契約

  銀行と金銭消費貸借契約を締結する

7:借入期間と借入限度額

  借入期間と限度額の計算方法

コラム5:返済比率と審査金利

 

第6章 不動産の契約業務について

1:契約業務

  契約するまでの流れをおさえる

2:買付証明書

  購入の意思表示を書面で行う

3:重要事項説明

  重要事項説明はわかりやすく説明する

4:契約書

  宅建業者が関わる場合は必ず書面を用意する

5:契約解除

  違約金は契約によって変わる

6:契約不適合責任

  瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる

7:解除・停止条件付契約

  条件付契約で法的効力の発生日が変わる

コラム6:サラリーマン大家さんは事業者扱い?

 

第7章 決済・引き渡し準備

1:決済の流れ

  まずは決済日・決済場所を調整する

2:決済時の準備書類

  精算書類等の作成をする

3:決済前の手続き

  司法書士から登記見積書を取得する

4:決済当日の流れ

  決済時は司法書士の立会いのもと行われる

5:物件の引き渡し

  引渡し日時を記録しておく

コラム7:適合証明書の種類

 

第8章 不動産関連の税金について

1:売却時の税金

  不動産を売却すると譲渡所得税がかかる

2:購入時の税金①

  契約から決済までい支払う2種類の税金

3:購入時の税金②

  決済後には不動産取得税を支払う

4:所有時の税金

  不動産を所有するだけで固都税がかかる

5:住宅ローン控除

  ローン残高に応じて所得から控除される

コラム8:年をまたいでの建て替えには固都税が上がる?

 

第9章 不動産賃貸について

1:入居審査

  入居にふさわしい人物か審査される

2:初期費用

  賃貸物件入居時の費用と注意点

3:借家契約

  定期借家契約で一時的に部屋を貸し出せる

4:賃貸退去

  契約解除日の連絡日を確認しておく

5:原状回復

  退去時には原状回復義務が発生する

コラム9:賃貸契約解除時の精算金

 

第10章 借地権と借地借家法

1:借地権

  借地借家法によって借地権者は保護される

2:土地賃貸権

  借地権の譲渡には地主の承諾が必要

3:借地権のメリット

  借地権には双方にメリットがある

4:新法借地と旧法借地

  新法借地で借地期間が変わった

5:借地権の更新

  お互いに合意がないと法定更新になる

6:借地権の処理

  借地権を譲渡する際は承諾料がかかる

コラム10:定期借地権のマンションのメリット・デメリット

 

第11章 不動産投資の基礎知識

1:不動産投資のメリット

  自分なりの投資判断基準を持つ

2:市場調査

  3つのステップで投資物件を分析する

3:実質利回り

  表面利回りより実質利回りを重視する

4:自己資本収益率

  不動産投資で使う2つの指標とは

5:投資物件の管理

  管理を委託する会社を選定する

コラム11:収支シミュレーション

 

第12章 不動産業界の実践知識

1:商品化

  安く仕入れて高値で売却する

2:仕入れ

  仕入れに適した物件の特徴とは

3:経費

  物件購入の判断ポイント

4:建物の寿命

  22年が木造住宅の寿命とは限らない

5:競売①

  競売で物件を仕入れる

6:競売②

  競売物件は安いが、リスクに注意する

7:建物状況調査

  建物状況調査について契約書に記載する

8:リースバック/リバースモゲージ

  自宅売却後もそのまま住み続ける方法

コラム12:道路つけによる建築費と解体費の違い

 

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