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再建築不可の注意ポイント

私が再建築不可の不動産売買の物件調査をした時の話。

 

よく不動産仲介営業マンのセールストークで

「再建築できないですが、基礎だけ残してリフォームすれば大丈夫です」

なんて言いますが嘘ですからね!!

基礎だけ残して建物上物を改築するということ。

 

確かに「新築〇〇〇さん」みたいな商品で古家を改築してますよね。

厳密には再建築不可での物件の建物は、条件が合えば改築できるということ。

 

大事なことは建築基準法でいう建築と確認申請のことを

大まかにでも理解していたほうがいいということですね。

 

建築行為には確認申請が必要ということです。

 

建築基準法2条(用語の定義)

建築とは、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。

 

 

建築基準法6条(建築物の建築等に関する申請及び確認)

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合~確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。~これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする​​​​​​​。

一  別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの

二  木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの

三  木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

四  前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域(いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)若しくは景観法 (平成十六年法律第百十号)第七十四条第一項 の準景観地区(市町村長が指定する区域を除く。)内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

 

 

おおまかに言うと上記の

一は特殊建築物のこと

二は木造3階建以上の建物

三は木造以外で2階建以上の建物

四はそれ以外の都市計画区域の建物

 

上記のように建築基準法2条および6条を見る限り住宅として一般的な話をすると

木造であれば3階以上で鉄骨等の建物であれば2階以上が建築行為を行う場合は確認申請が必要だということです。

 

では木造2階建ては?

四の都市計画区域等に建てられていたら建築確認必要だということ。

 

逆に言ったら都市計画区域外等での建築行為は建築確認が必要ないということです。

*実際に建築行為を行う場合は、建築士または市区町村の建築審査課で相談ください。

 

市場で流通している再建築不可と言われる物件は

一概に再建築がなぜ不可であるかをわかってないといけないですけどね。

 

今回、私が調査した物件は、違法建築物でした。

 

具体的にどういった建物であったかは、長文になってしまうのでまたの機会で記載しますが、

建築確認申請をしてますが実際の建物が違っているということです。

 

実際の建物は都市計画区域内でしたので建築行為(新築・増築・改築・移転)はアウトです。

 

こういう物件よく買うなぁなんて思ってましたけど

当然価格もい一般市場よりも減額されたか価格ですが

普通には再建築等は出来ないので建物がダメになったらどうするんですかね?

また違法建築で建てるのかな?

 

それは自己責任でお願いします。。。

 

不動産売買仲介で安心して取引したいならお気軽にご相談ください、

 

株式会社ユー不動産コンサルタント

脇保雄麻

03-5830-3767

 

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