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地代の値上げ3つの根拠

借地権において

借地人にとっては地代は安いままがいいと思います。

地主にとっては地代はなるべく高く取りたい。

 

地主から地代を来月から値上げします。と言われても借地人とトラブルになりかねない。

地主が値上げ前の金額では地代を受取拒否しても、

借地人は値上げ前の地代を供託することによって地代を支払い続けているということになすので

地代不払いによる契約解除を主張することもできない。

 

借地契約は地主と借地権者との信頼関係で成り立っております。

来月から地代値上げしてほしいといわれても借地権者にしたら値上がりしえ負担が増える分には抵抗はもちろんあります。

まずは話し合いでというのはもちろんそうなんですが。

地代値上げにも根拠が必要なんです。

 

地代の値上げに関しての根拠として借地借家法の地代等増減請求権で定めれれております。

借地借家法(地代等増減請求権)
第11条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

借地借家法11条に記載されている地代等の増減請求権に地代値上げの3つの根拠が記載されております。

地代値上げの3つの根拠

1:固定資産税等の税額増減

2:土地価格の上昇低下または経済情勢の変化

3:近隣の地代相場と比較して不相当な場合

 

上記3つの地代の値上げに値する根拠がある場合は、地代の値上げを請求することが出来るとなっております。

でも、チョット待ってください!!

地代の値上げを請求することが出来る

となっているので必ずしも地代値上げできるということでは無い事を認識しなければなりません。

 

地代値上げを借地権者から行う場合は、地代等増減請求権に基づいて根拠がなければならないです。

ますは話し合いで解決すればいいのですが

話し合いで解決しそうもない場合は、

内容証明郵便で地代等増減請求権に基づいて根拠を示し通知書を送り値上げ交渉する。

 

通知書を送っても借地人さんが地代値上げに合意をしなければ

調停ということになってくると思います。

調停委員会での助言を求めながら第三者が間に入る形で話が進められていくのだが

地主側と借地人側がそこで合意してくれればそれで終わるが。

 

調停でも話が進まないということになれば、今度は訴訟ということになってくると思います。

調停前で行くとお互いが感情的になっている状態だと思われますので

裁判所の結論が出るまで長い時間を要すると思われます。

もちろん、その間の地代は借地人さんは供託しなければならないし、

借地人さんは裁判で地代の値上げが認められたら、値上げした分の未払い地代を

地代値上げを交渉された日までさかのぼって地主に支払わなければなりません。

 

借地借家法(地代等増減請求権)

第11条
 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

逆に地代の減額が裁判所で認められた場合は、

支払った地代が高いと判断された分の超過分を年1割の利息を付けて返還しなければならないとされる。

借地借家法(地代等増減請求権)
第11条
 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

感情的になって地代上げると交渉してもトラブルになるだけですよね。

現在の土地の相場状況や近隣の状況等を調べたうえで支払っている固定資産税等の税金等と勘案しながら

地代が高いか安いかを判断する材料とすべきではないでしょうか。

 

 

株式会社ユー不動産コンサルタント

脇保雄麻

03-5830-3767

 

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