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マンション敷地を第三者へ売却したら、、、

マンション敷地を第三者へ売却して

そのマンションが容積率オーバーで違法建築になった事例がありました。

 

テレビのニュースでも話題になっていたので私なりの見解を述べよと思います。

 

 

築約40年以上経過している借地権のマンションだったのですが

約3000㎡ある敷地の部部の内

約1700㎡をマンション区分所有者との間で借地契約を締結していたのですが

残り1300㎡はマンションの駐車場として利用ということです。

 

マンション建築確認は3000㎡で申請しているにもかかわらず

駐車場部分の約1300㎡部分は借地契約を締結していなかった。

 

底地権者(地主)の約3000㎡が競売になり、

競売落札者が落札して駐車場部分の約1300㎡に戸建を建築して

既存マンションが容積率オーバーで違法建築物件になってしまったという事例です。

 

ここでの問題点は

  • 敷地の競売落札者が戸建分譲した
  • 戸建確認申請で行政が許可を出した
  • 既存マンションが違法建築になってしまった
  • マンションの区分所有者は売却時に価値が下がってしまう
  • 既存マンションの購入者としても住宅ローンが組みにくくなる

 

もともと競売落札者が戸建業者に売却後に確認申請を行政からは既存マンションが違法建築になるため行政指導を出していた。

その後、競売落札者と戸建業者の契約が合意解除されているが

競売落札者がまた別の業者へ所有権を移し確認申請をし直している。

 

行政としては、敷地に戸建を建築すること自体は、違法ではないので建築確認を許可せざるを得なかったみたいだ。

 

これも問題だが仮に所有権譲渡先が善意の第三者であろうと

既存マンション所有者との問題が出るのはわかっていたはずであるので建築許可を出すこと自体がおかしい。

 

そもそもこういった問題は古いマンションでたまに見かける。

建築確認申請後にマンション敷地を売却し

建築当初と敷地の面積が大幅に違ってる中古マンションを見ることがある。

 

こういった問題を回避するためには

  1. 土地部分を敷地権化すること
  2. 駐車場部分も借地契約を締結しておくこと

 

マンションの敷地権に関しては、1983年以降にできた法律だ。

 

敷地権でないマンションは

マンション部屋部分と土地持ち分を別々に売却できたが

敷地権化後はマンションの部屋は土地持ち分と一体として売却するということ。

 

なので1983年以前に建築された古いマンションだと

土地と建物が所有者が所有者が別々であるマンションだってある。

おそらく新築時は、土地持分と建物でマンション一室を購入したが

土地持ち分だけ第三者に売却し、持分売却した部屋だけ借地権になっている。

 

なのでこういった問題を回避するためにも敷地権化は必須ではないだろうか?

 

 

株式会社ユー不動産コンサルタント

脇保雄麻

03-5830-3767

 

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